晚报观察|小区公共收益去哪儿了？

“私房钱”？“明白账”！

因多种原因，物业与业主之间“顶牛”的情况在现实中还真不少，除了12月13日本报刊登的《“捆绑式收费”只能导致“双输”》中提到的物业费“搭车”收取的问题外，还有一个矛盾就是“小区公共收益”。

“我们小区的公共收益有多少？”近日，一些市民拨打本报新闻热线8181890，向记者道出了他们的疑问。

公共收益不能成为“糊涂账”

“自从我2010年入住我们小区开始，电梯里、小区广场公告牌、车库出入口的广告是越来越多。可是这么多年来，广告都是在业主不知情的情况下投放的，物业公司也没有将每年的广告收入公示，我作为业主，根本不知道这笔钱究竟用在了什么地方？”读者刘先生说，他曾多次找小区物业，希望能将这笔收入进行公示，但是物业始终没有做出正面回应。

记者来到刘先生所在的小区进行实地调查。该小区内楼栋共有十余栋，每栋楼由两个单元楼组成，每个单元楼设有两部电梯，每部电梯内外均有投放广告，但数量不等，最多的一部中安装了6块广告牌。此外，在小区入口公告栏处、车库出入口起杆处均设有广告。

在刘先生的帮助下，记者同该小区物业管理公司的工作人员取得联系，并就刘先生反映的问题进行询问。这位工作人员表示，小区内设有广告的行为的确没有提前征得业主同意，他承认这确实是工作上的疏忽，但是这些广告收入都用在了小区卫生清扫、公共设施维修等日常维护上，只是没有向业主进行明细公示而已。

随着业主维权意识的普遍提高，像刘先生这样对小区公共收益产生疑问的业主不在少数。

“每次问物业广告费收了多少？用到哪里去了？他们都没有明确的说明。”家住丛台区的高女士对记者说，虽然她不是非要拿到属于自己部分的公共收益，但她对成为“糊涂账”的公共收益表示不满。

记者又走访了市内几个小区，随机采访了十余位业主，他们大多表示，“以前是有看到过相关的新闻报道，不过基本上没看到过物业在业主群或者小区公示栏中公示有关公共性收益的明细。”

不是“私房钱”

为了公共收益，有些业主将物业公司起诉到法院，可是，也有不少业主对公共收益漠不关心，让物业公司有机可乘。

采访中，不少业主不清楚什么是公共收益，也不关心公共收益流向。“我们小区电梯里、外墙上也有广告，具体有多少收入，我们平时上班忙，既不了解也不是很关心。”业主许先生如是说。

这些业主不关心的原因，有的是不清楚哪些公共部分产生的效益是公共收益，有的是认为公共收益金额不多，没必要花时间争取。

记者查询相关资料了解到，小区的公共收益，是指小区物业服务公司利用公共部分进行经营获得的收益，主要包括：公共场地停车费；楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等广告费；公共场地摆摊、快递柜进场费；通信基站等设备占地费；物业用房、经营用房租金收入等。

在有些小区，公共收益成了物业公司的“摇钱树”，不仅不能有效发挥作用，还可能导致业主与物业公司之间的矛盾纠纷。大多数情况下，业主难以清楚地知晓小区各项公共收益。

物业和业主双方信息不对等，小区公共收益这本“糊涂账”应该怎么算？

河北中大同律师事务所王衍真律师介绍，根据有关法律法规，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处理。如果需要使用，也应当向全体业主征求意见，必须由三分之二以上业主参与表决，参与表决人数超过半数的业主同意方可。

“在小区公示栏张贴公示，不属于征求业主意见。”王律师补充道，像刘先生小区物业的做法，在没有公示，甚至是没有征求业主意见的情况下，将公共收益用于小区内日常维护的做法也是不符合相关程序的。

应是“明白账”

今年3月30日，市住房保障和房产管理局组织开展加强物业管理活动。活动中，人大代表、政协委员等一行人走进了阳光东尚名品小区，该小区物业将服务收费标准、支出明细、各个岗位工作流程、服务标准公示得清清楚楚。这种“明白账”的做法得到了大家的认可。

走访之余，每个楼栋公示牌处张贴的一张名为“四级投诉电话公示单”引起了大家的注意。公示单上，各级的投诉电话标注得清清楚楚。

“为畅通居民意见反映渠道，今年在全市各县（市、区）推出四级投诉电话公示制度。”市住房保障和房产管理局物业管理处处长李雪介绍，居民提出的问题可通过物业、社区、街道（乡镇）、县（市、区）住建部门逐级反映，让居民提出的问题尽量在基层得以解决。

那么，如何让“糊涂账”变身“明白账”，更好地使用公共收益？

王律师建议，一般来说，日常的设备维护、绿化灌养等费用，应当从物业费中支出。不过，随着时间的推移，小区公共设施设备老化，需要大修，或者增加新的设施设备，也可以使用公共收益，但不建议用公共收益给业主发“红包”。

“用公共收益给业主发放‘红包’还是要慎重考虑，因为，一旦后期公共设施设备维修需要资金，筹集起来就比较困难。”此外，王律师坦言，小区成立业主委员会是很有必要的，代表业主摸清“家底”，建立台账，管好用好公共收益。

物业和业主能否相互信任，账目清楚是前提条件。按章办事，信息公开，是为上策。小区公共收益归全体业主所有，业主享有公共收益的知情权、管理权和支配权。因此，业主和物业都应当主动作为，共同护牢公共收益“钱袋子”，真正把这笔钱用到实处，将小区建设成美丽宜居的家园。

邯郸新闻传媒中心记者 王丹丹