【“住房那些事”系列报道】新居楼下多出个公厕 楼上业主添了些烦忧

“住房那些事”系列报道

新居楼下多出个公厕 楼上业主添了些烦忧

住有所居，安居、宜居、乐居，是每位购房者的期许。对不少购房者而言，买房可不是个简单事，好不容易敲定交钱，原以为坐等收房即可，结果却不如人意。

近日，市民周先生在察看自家快交付的房子时，发现楼下商铺竟变成了公厕，这是怎么一回事呢？

房子临交付，楼下商铺变公厕

“公厕就建造在我们楼正前方，虽是独立式的，但人来人往会很吵，而且肯定会有异味，冬天还好，夏天天气热味道太大，我们接受不了。”周先生告诉记者。

据周先生介绍，当初在选购房子时，楼盘营销中心所展示的沙盘上，自己购买的2号楼正前方是一片商铺，并未注明“公厕”字样，置业顾问与开发商也从未告知业主们。“前两天，我们业主过来看房子，才发现开发商正在原本标注商铺的这片地上建公厕。”

周先生及小区其他业主曾与开发商多次交涉，但对方称是按图纸施工，且经过规划部门审核批准。周先生对此并不满意，向市自然资源和规划局求证。“工作人员查看图纸后，告诉我小区规划图纸上确实标注出了公厕的建造位置和面积。”周先生说。

听到此事的周先生则更加气愤，开发商要建公厕，为何在销售时不在沙盘上明确标注“公厕”？开发商是否故意隐瞒？另外，现场也并没有公厕这种不利因素的提醒。

那么，公厕设置在小区内是否合规、合理呢？

某房地产业内人士告诉记者，开发商是根据土地出让条件的要求来修建配套公厕或垃圾站的，并不是自行决定。为确认该说法是否准确，记者通过进一步调查发现，我市于2019年发布的《邯郸市人民政府办公厅关于加强城镇新建小区配套非经营性公建设施建设管理的实施意见》中，在第二点“配置标准”中提出，“在规划建设新建小区时，严格落实国家、省、市关于义务教育学校、幼儿园、社区卫生服务站（中心）、文化活动室（中心）、社区党群服务中心（含社区居委会）、居民健身、养老服务、物业管理用房、公共厕所、垃圾收集点等配套非经营性公建设施的配置标准”。其中，对“公共厕所及垃圾站”具体描述为，“居住小区1000户以上的，宜设置不小于120平方米独立公共厕所1处；垃圾收集点按照每处服务半径不大于70米进行设置”。

按照该实施意见，小区内是可建造公厕和垃圾站的，为什么业主与开发商之间还会产生纠纷呢？症结恐怕还在于，是否提前告知。

不利因素，无明确政策必须提前告知

“如果是合规的，我能理解，但开发商不应该故意隐瞒，如果买房的时候，我知道楼下紧挨着公厕，就会换其他的楼栋。”周先生告诉记者。

业内人士告诉记者，在房地产行业，有一条小区“红线”，是指开发商能够进行开发使用的土地范围线，也就是商品房开发规划范围。在这个范围内外，可能会影响到居住舒适度的一些问题，统称为不利因素。

目前，是否有政策明确规定，房地产开发企业是否必须公示项目不利因素呢？

记者查看公开发布的《邯郸市人民政府关于印发邯郸市商品房销售监管的若干规定的通知》，发现其中要求房地产开发企业应在销售现场显著位置公示的有，“《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》（现售备案证明）、商品房买卖合同示范文本、住宅质量保证书示范文本、住宅使用说明书示范文本、预（销）售方案、一房一价等相关资料”，并无明确提出应公示项目红线内外不利因素。

随后，记者在网络搜索“项目不利因素”发现，已有其他省市明确要求房地产开发企业须在商品房销售现场对其进行公示。

部分地区已有要求，须公示不利因素

以广东省住房和城乡建设厅发布的《关于进一步规范商品房销售信息公示的通知》为例，要求房地产开发企业须将“可能影响居民生活的公共配套设施因素所在位置”进行公示，“包括垃圾分类收集房、建筑垃圾临时堆放点等垃圾处理设施，配电房、变电箱、变压器，燃气供应站，公共厕所、化粪池等”。同时要求，项目周边影响因素也应公示，如“项目红线外1000米内油气库站、危险品仓库及其他危险场所”“项目红线外100米内高压线路、微波信道、无线通信基站及其他辐射源……”

在佛山市住房和城乡建设局印发的《关于商品房销售信息公示的规定》中，则对项目红线内外不利因素作出了更具体的区分。该规定要求房地产开发企业须对“项目内外和户型设计可能对合同订立以及商品房价格有重大影响的不利因素必须在销售现场显著位置”进行公示，重点公示噪音、烟尘、污染、辐射、隐私、通风、采光、视线、装修等不利因素。

同时，该规定还对项目内外不利因素和户型设计不利因素作出明确解释。其中，项目内不利因素，主要指建筑红线内已知对本项目整体或部分楼幢可能产生影响的不利因素，包括公共厕所、化粪池、垃圾站、变压器等。

随后，记者走访我市多家知名房地产项目营销中心发现，大多数将“红线内不利因素分析”公示在销售现场显著位置。“虽然我市目前无明确规定，但大多知名开发商都会选择告知购房者商品房小区红线内的不利因素。”业内人士说，“红线内特殊房源信息、不利因素对购房者决定是否购房、房屋价格有重大影响，这是开发商应尽的义务。”

不规定必须公示，不等同于房地产开发企业无责

河北锦厦律师事务所孙玉鹏律师表示，商品房小区的规划、环境、楼层及周边设施均对房屋价值及购房者的购房意愿存在重大影响。房地产开发企业在进行商品房销售时，应当全面、如实、准确披露小区的布局、公共设施及其位置等，以便消费者在购房时全面了解、准确评估，最终作出是否购房以及购买什么区位房屋的选择。

如果房地产开发企业故意告知购房者虚假情况，或故意隐瞒真实情况，诱使购房者作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。就周先生所反映的情况来看，他所购买的房屋用于居住，良好、舒心的居住环境是购房的合理要求，理应获知周边环境等完整信息。虽然房地产开发企业所建造的公厕经过规划批准进行施工，但其在与周先生进行商品房买卖洽谈时，没有披露该楼栋旁将建造小区公厕这一重大事项，周先生可向法院提起诉讼，通过法律途径解决此事。

但是，孙玉鹏律师表示，如果房地产开发企业举证证明已明确告知购房者不利因素，比如，与购房者签有明确的不利因素的“购房须知”，或已在合同内告知，则说明，双方已对商品房的不利因素进行书面确认，购房者只能按照合同约定接受现状。

“购房者们在选择楼盘时要慎重，在签订合同时，一定要仔细查看合同内容，不能轻易相信口头宣传。”孙玉鹏律师提醒道。

邯郸新闻传媒中心记者 荣志晴